Calculadora de hipoteca
La cuota, sí. Y además cuánto cuesta el préstamo entero.
Seguros, comisiones y amortizar antes · ajustar
Los seguros y la apertura entran por ley en la TAE, pero rara vez aparecen en el simulador del banco.
Cuota mensual
Lo que cuesta el préstamo
Qué hay que tener ahorrado antes de firmar
Cuánto de cada cuota son intereses
Año a año
| Año | Intereses | Capital amortizado | Aún debes | Cuota |
|---|
Todo se calcula en tu navegador. Ninguna cifra sale de tu dispositivo, ni siquiera al descargar.
La cuota es el número fácil; los intereses son el número que importa
Todas las calculadoras de banco enseñan la cuota mensual y muy pocas enseñan el total. En una hipoteca de 200.000 € a 25 años al 2,90 %, la cuota es de 938 € y los intereses suman 81.416 €: un 41 % adicional sobre el precio de la casa. Ese es el precio real del dinero, y es el dato con el que se comparan dos ofertas.
Al principio casi todo lo que pagas son intereses
En el mes 1 de ese mismo préstamo, de los 938 € de cuota, 483 € son interés puro y solo 455 € amortizan deuda. Después de cinco años pagando —unos 56.000 € desembolsados— todavía deberías más de 170.000 €. No es un abuso del banco: es cómo funciona la amortización francesa, que calcula el interés sobre el capital que queda. Pero conviene saberlo antes de firmar, no después.
Los gastos que nadie suma
Con la entrada del 20 % no basta. Hay que sumar impuestos y gastos de la compraventa, que en España rondan otro 10 %: el Banco de España sitúa el ahorro necesario entre el 30 % y el 32 % del precio. Es el error que más operaciones rompe a mitad de camino.
Y hay una confusión que sale cara: son dos escrituras distintas. La del préstamo hipotecario la paga casi entera el banco desde la Ley 5/2019 —notaría, registro, gestoría— y el impuesto de actos jurídicos documentados desde el RDL 17/2018. De esa escritura al cliente solo le queda la tasación. Lo que sí paga el comprador es todo lo de la otra escritura, la de compraventa: el ITP si la vivienda es usada (del 4 % al 10 % según la comunidad) o el IVA más AJD si es nueva, además de su notaría y su registro.
El detalle de la tasación
El banco no presta el 80 % del precio: presta el 80 % del menor entre el precio y el valor de tasación. Si la tasación sale por debajo de lo que has pactado —lo habitual en mercados tensionados—, la entrada que necesitas sube de golpe varios miles de euros.
Amortizar antes: acortar plazo o bajar cuota
Es la palanca más potente que tiene un hipotecado y casi ninguna calculadora la incluye. Y dentro de ella hay una decisión de treinta segundos con miles de euros detrás: al aportar dinero extra puedes reducir el plazo o reducir la cuota.
Reducir el plazo ahorra bastante más, porque elimina años enteros de intereses. Reducir la cuota da aire cada mes, pero deja el préstamo vivo el mismo tiempo. La opción que el banco ofrece por defecto suele ser la segunda. Prueba las dos ahí arriba con el campo de amortización extra.
Desde el 1 de enero de 2025 las comisiones por amortizar volvieron a aplicarse: la suspensión del RDL 19/2022 caducó. Aun así siguen limitadas por el artículo 23 de la Ley 5/2019 y no pueden superar la pérdida financiera real del banco, que con los tipos actuales suele ser cero.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una casa?
Entre el 30 % y el 32 % del precio, según el Banco de España: en torno al 20 % de entrada porque los bancos financian como mucho el 80 %, más un 10 % o 12 % de impuestos y gastos de compraventa.
La calculadora te da la cifra exacta según tu comunidad, porque el impuesto va del 4 % al 10 % y esa diferencia son miles de euros.
¿Qué diferencia hay entre el TIN y la TAE?
El TIN es solo el precio del dinero. La TAE incluye además los gastos: la tasación, la comisión de apertura, los seguros vinculados obligatorios y los costes de la cuenta si es obligatoria.
Pero la TAE tampoco es el coste real de comprar: por ley excluye la notaría y las tasas de registro de la transmisión. Sirve para comparar ofertas de préstamo entre sí, no para saber cuánto te cuesta la operación entera.
¿Qué gastos paga el banco y cuáles pago yo?
Desde la Ley 5/2019 el banco paga la gestoría, los aranceles notariales de la escritura de préstamo y su inscripción en el registro; y desde el RDL 17/2018, el AJD de la hipoteca.
Tú pagas la tasación, el impuesto de la compra (ITP o IVA+AJD), y la notaría y el registro de la compraventa, que es una escritura distinta de la del préstamo.
¿Es mejor amortizar reduciendo cuota o reduciendo plazo?
Reducir el plazo ahorra bastante más intereses, porque elimina años completos de pagos. Reducir la cuota alivia el mes a mes pero mantiene el préstamo vivo el mismo tiempo.
La calculadora te enseña las dos cifras para tu caso: cambia el selector del bloque de ajustes.
¿Puedo cambiar el seguro que me vendió el banco?
Sí. El artículo 17.3 de la Ley 5/2019 obliga al banco a aceptar pólizas alternativas con prestaciones equivalentes, tanto al contratar como en cada renovación, y le prohíbe cobrarte por analizarlas.
Es uno de los ahorros recurrentes más grandes de una hipoteca y muy poca gente lo ejerce.
¿Sigue habiendo comisión por amortizar anticipadamente?
Sí. La suspensión del RDL 19/2022 estuvo vigente hasta el 31 de diciembre de 2024 y no se prorrogó. Desde 2025 se aplica otra vez el régimen del artículo 23 de la Ley 5/2019.
Son topes máximos —y además no pueden superar la pérdida financiera real del banco, que con los tipos actuales suele ser cero—. En variable hay dos regímenes alternativos, no acumulables: 0,15 % durante 5 años o 0,25 % durante 3.
¿Por qué el cuadro de amortización termina justo en cero?
Porque está simulado mes a mes con la cuota exacta, no aproximado. Si un cuadro de amortización no cierra en cero, está mal construido: es el detalle que delata si la calculadora hace las cuentas de verdad.
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